案 情 梗 概
原告孙竣与被告劳利军、王会军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月31日立案受理。本院（浙江省余姚市人民法院，下同）依法组成合议庭，于2010年7月6日公开开庭进行了审理。原告孙竣及其委托代理人沈菊军，被告劳利军、王会军的共同委托代理人庞学雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙竣起诉称：2005年9月15日，原告经中介介绍，向被告劳利军购得余姚市城东新区星光苑4幢101室的房屋一套。因当时该房屋尚未取得相关产权证，双方约定在可以办理权证时由中介协同原告与被告劳利军一起办理房屋权证，并同时过户给原告。2009年，被告劳利军在办理权证时并未通知原告共同前往，后因需房屋预售专用发票收款收据原件，就在明知该票据原件在原告处的情况下，被告劳利军却谎称该票据遗失，经补办后已顺利取得该房屋权证。原告知悉后，多次向被告劳利军要求过户，被告劳利军均以种种借口推辞，拒不协助办理。2009年6月2日被告劳利军以房屋所有权人向原告提起诉讼，原告方知被告劳利军已于2009年5月10日和被告王会军恶意串通，签订了房屋买卖协议，将上述房屋出让给了被告王会军。被告劳利军明知该房屋早于5 年前出让给了原告，原告入住至今已5 年，却仍在未收取分文的情况下将该房屋“出售”给了被告王会军（王会军系外地人，在余姚无固定工作，且所住房屋也系贷款抵押），并办理了相关过户手续。而被告王会军亦在未支付分文，并明知该房屋系原告购买并已居住的情况下，买受了该房屋，取得了相关权证。被告劳利军与被告王会军的房屋转让协议中，未涉及车库的买卖，而在产权过户时，被告劳利军却不收分文，免费对该车库（该车库产权实际上属于原告）也进行了过户。之后，被告王会军又对该房屋进行了抵押。原告认为，被告劳利军、王会军种种不正常的行为均显示双方之间的买卖系恶意串通，已严重损害了原告的合法权益，并以“合法”形式掩盖其非法目的，因此被告劳利军与被告王会军关于余姚市城东新区星光苑4幢101室的房屋买卖合同应属无效。为此，原告诉至法院，请求判令被告劳利军与被告王会军关于余姚市凤山街道星光苑4 幢101室的房屋买卖合同无效，本案诉讼费由两被告承担。
经审理，本院认定以下事实：2005年8月30日，被告劳利军通过中介人出具了委托书1份，载明：“劳利军将城东开发区分配的安置房星光苑4-101面积162.89平方米房出售，有关房屋经济结算、权证手续全权委托本村叶文权办理。”2005年9 月13日，被告劳利军与叶文权签订了房屋买卖协议。同年9月14日，原告孙竣与叶文权签订房屋买卖协议。协议订立后，原告支付叶文权购房款428 924.50元和车库款76 627元，取得了房屋钥匙，该房由原告占有使用至今。2009年4 、5月间，被告劳利军以叶文权未付清房款为由，提出与叶文权解除买卖合同，同时将该房屋出让给了被告王会军，双方于2009年5月10日签订房屋转让协议，同年5 月，被告王会军取得了本案讼争房屋的所有权证。在被告劳利军与被告王会军的房屋买卖中，双方约定的购房款为51 7069元，被告王会军至今未向被告劳利军支付过购房款，双方之间的房屋买卖不包括车库，但在被告劳利军协助被告王会军办理的房屋权证上登记记载了由原告孙竣购买的车库一间。
本院认为，被告劳利军与被告王会军之间的房屋买卖存在着恶意串通，且损害本案原告孙竣的利益，故两被告签订的房屋买卖合同是无效的，无效的合同自始没有法律约束力。原告要求确认两被告之间签订的关于余姚市凤山街道星光苑4幢101室房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。据此判决如下：
被告劳利军与被告王会军于2009年5月10日签订的位于余姚市城东新区星光苑4幢101室房屋买卖合同无效。
本案案件受理费8971元，由被告劳利军、被告王会军共同负担。[1]
案 件 评 析
1．我国法律中民事合同无效制度之概述。
合同无效，指的是合同欠缺法律所规定的生效要件而导致的不依合同当事人双方的意志而不发生当事人所追求的法律效果。值得注意的是，合同无效只是不发生当事人订立该合同时所预期发生的法律效果，而并非不发生任何法律后果。譬如，合同无效可能导致损害赔偿之债、缔约过失之债，亦或是不当得利之债的发生。
按照我国民法学界的主流观点，合同无效会导致该合同自始无效、确定无效以及当然无效。
所谓自始无效，就是指一个无效的合同于其成立之时就不具备法律效力。值得注意的是，对于诸如合伙协议之类的继续性合同，是否认为无效者会导致其当然无效尚有些争议，况且我国目前的法律及司法解释的规定也不明确。笔者以为可以参考台湾学者王泽鉴对此的论述，即“劳动或合伙关系事实上业已开始时，其主张无效者，惟得向将来发生效力。”[2]
所谓确定无效，是指无效合同于成立之时即不能发生法律效力，并且不能通过其他方式进行补正。
所谓当然无效，是指合同无效这一状态处于当然存在，而法院对于合同无效之判决只是具有宣示性质，而非是合同无效之先决条件。
我国《合同法》52条对于合同无效类型的列举：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。
（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益。
（三）以合法形式掩盖非法目的。
（四）损害社会公共利益。
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
下面重点论述“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”这种情形，本案法院判决“被告劳利军与被告王会军于2009年5月10日签订的位于余姚市城东新区星光苑4幢101室房屋买卖合同无效”就是依据于此。
2．我国司法实务对于“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”的主流观点与认定标准。
《合同法》及其司法解释对于“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”的认定并无明文规定，但是依据《担保法解释》69条，恶意抵押的构成要件为：1.债务人存在多个普通债权人；2.债务人将其全部或者部分财产抵押给其中一个债权人；3.债务人将其全部或者部分财产抵押给一个债权人发生在清偿债务时，即有多个债权履行期届满，债务人对多个债权均具有清偿义务时；4.债务人与债权人之一有恶意串通行为；5.债务人因设定抵押丧失了履行其他债务的能力。此处 “恶意串通”的构成有两个要件：一是债务人陷入支付危机，二是债权人知悉债务人陷入支付危机。笔者以为，可以依据该司法解释的精神对于《合同法》52条中恶意串通的认定标准进行类推，恶意串通至少应当具有两层意思，一是主张自己利益受损的第三人应当具有实际损失的存在；二是合同双方当事人对于自己的行为对导致第三人利益受损处于明知的主观心理状态。
具体而言，首先，《合同法》52条上所规定的恶意串通中的“恶意”，一般是指当事人具有加害他人的不良动机。对于恶意串通行为的认定，应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意，并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况，在此基础上加以综合判定。如果没有证明双方串通的直接证据，但从双方签约时的交易背景、主观认识状态，特别是关键人员的任职履历、管理经历及其在签约中的作用，足以证明双方的签约行为对第三人构成了恶意，并损害了第三人的利益。其次，关于请求合同无效的主体问题。原则上应当由合同当事人主张合同无效。而在当事人恶意串通订立的合同损害国家、集体和第三人利益的情况下，国家、集体和第三人均有权主张合同无效。这里应当区分国家、集体利益受损和特定第三人利益受损的情形，前者为合同绝对无效，即无论国家、集体是否提出合同无效的主张，法院都应主动认定合同无效。后者则为合同相对无效，应由特定第三人主张合同无效，除该特定第三人以外的其他人，包括恶意串通的合同当事人自身均不能主张合同无效。如果当第三人为不特定第三人时，例如恶意串通损害广大消费者的利益，虽然其侵害的群体是特定的，但个体却是不特定的，应当属于损害公共利益的情形，此时与损害国家、集体利益的情形相同，法院认定合同绝对无效。再次，在恶意串通损害特定第三人利益的情况下，构成对第三人的侵权，第三人有权请求恶意串通的行为人承担侵权责任。而合同因为损害了第三人利益，第三人也可以根据无效合同的规定，主张宣告合同无效。最后，第三人以恶意串通为由主张合同无效的情形，也可能同时符合债权人行使撤销权的构成要件，应当由债权人自己作出选择。
具体到本案，笔者认为两被告之间订立的房屋买卖合同构成“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”，应当属于无效合同，理由如下：首先，按照本案中法院查明的事实， 2005年9月13日被告之一劳利军与叶文权签订房屋买卖协议，将涉案房屋以488670 元的价格卖给叶文权。仅仅两天之后，叶文权就以508924.50元将该房屋卖给原告孙竣，并与孙竣签订房屋买卖协议，叶文权在收取总房价的80%房款以及车库款的同时将该讼争房屋交付给孙竣使用，至本案庭审开始之时，原告孙竣已经实际占有并使用涉案房屋长达4年之久劳利军对孙竣占有并使用房屋这一事实从未提出过任何异议。并且在诉讼过程中劳利军对于其将涉案房屋卖给叶文权及孙竣占有并使用涉案房屋这两个事实都认可，因此结合常理及相关交易习惯，可以比较容易地推断出劳利军应当知道自己将涉案房屋出卖给叶文权后，叶文权又将该房屋转卖给原告，此时被告劳利军应当知道原告虽然未必被记载于房屋的不动产登记薄上，但至少是对房屋具有合法占有的权利。其次，被告劳利军在“一房二卖”的过程中的表现证明其有损害原告利益的主观故意。按照已知事实，2009年4月份，被告劳利军以叶文权未付清房款为由单方提出解除合同，一个月后的5 月10日，在叶文权是否对劳利军解除合同的单方意思表示认可的情况下即迫不及待地与被告王会军签订房屋买卖合同，并于十余天后协助被告王会军办理房屋产权过户手续。结合上述分析，此时被告劳利军应当知道原告虽然未必被记载于房屋的不动产登记薄上，但至少是对房屋具有合法占有的权利，而王会军一旦成功取得房屋的产权，则孙竣对于房屋利益可能将遭受不可逆转的损害，劳利军具有损害原告利益的主观故意。再次，现有事实可以合理推断出两被告存在主观上的恶意串通。按照法院查明的事实，尽管协议签订后双方立即办理了房产过户手续，至今仍未向被告劳利军支付过分文购房款。被告王会军与被告劳利军既非亲朋又非好友，在签订了房屋买卖合同之后，从未去实地查看过房屋，也从未主动审核劳利军就该房屋是否存在权利上的瑕疵，有悖常理；在未支付购房款和车库款的情况下，被告劳利军在签订房屋买卖合同的当月就积极协助王会军进行产权过户，帮助王会军顺利拿到了房屋产权，这同样有悖于常理。因此综合上述事实，可以合理推断出被告劳利军与被告王会军之间主观上存在恶意串通，严重损害了原告的利益，因此两被告订立的房屋买卖合同应当是无效的。
